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2024-10-30 09:36:28
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在討論住宅注冊(cè)公司的判決之前，根據(jù)《民法典》第279條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。若要改變住宅用途，必須遵守相關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約，并且需要得到有利害關(guān)系的業(yè)主的一致同意。這兩個(gè)條件必須同時(shí)滿足，缺一不可。
在橋西區(qū)法院的一個(gè)案例中，被告李某將1103房屋出租給被告乙公司，用于商事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。原告王某因未征得其同意，且因辦公產(chǎn)生的噪音和安全隱患，訴至法院，要求恢復(fù)住宅狀態(tài)。被告乙公司辯稱其已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，但法院最終判決被告李某和乙公司停止商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并恢復(fù)房屋的住宅用途。
判決理由：1. 根據(jù)《民法典》第279條規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，需要遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，并且得到有利害關(guān)系的業(yè)主的一致同意。
被告李某和乙公司在未經(jīng)樓下業(yè)主（原告）同意的情況下，將住宅用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，違反了上述規(guī)定。
被告雖然取得了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，但這并不能改變其行為的合法性缺陷。辦理工商登記并取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照屬于行政登記及許可范圍，不涉及當(dāng)事人“住改商”民事行為效力問題。
在另一個(gè)由海淀法院審理的案件中，王先生發(fā)現(xiàn)自己的房屋被某公司用作注冊(cè)地址，但未經(jīng)其同意。王先生要求公司支付費(fèi)用，但遭拒絕，遂訴至法院。法院最終判決被告公司賠償王先生損失5萬(wàn)元。
判決理由：1. 被告公司未經(jīng)王先生同意，將其房屋注冊(cè)為公司地址，侵犯了王先生的物權(quán)。
被告公司雖主張已得到王先生同意，但未能提供相應(yīng)證據(jù)，且經(jīng)鑒定，公司工商檔案中住所證明產(chǎn)權(quán)人簽字處的簽名并非王先生本人簽署。
被告公司使用涉案房屋注冊(cè)，雖經(jīng)過房屋承租人許可，但房屋承租人僅具有使用權(quán)，無(wú)權(quán)允許他人將注冊(cè)地址遷入承租房屋。
考慮到被告公司的行為妨礙了王先生行使物權(quán)，并對(duì)其基于房屋取得收益造成客觀影響，法院酌情判定被告公司賠償王先生損失5萬(wàn)元。
這些案例表明，將住宅用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)或?qū)⑵渥?cè)為公司地址，必須嚴(yán)格遵守相關(guān)法律規(guī)定，并且需要得到所有有利害關(guān)系的業(yè)主的一致同意。否則，即使取得了營(yíng)業(yè)執(zhí)照或得到了部分業(yè)主的同意，仍然可能面臨法律訴訟和賠償責(zé)任。
在處理住宅注冊(cè)公司的問題時(shí)，法院主要依據(jù)《民法典》第279條的規(guī)定，確保業(yè)主的權(quán)益不受侵害。無(wú)論是“住改商”還是將住宅注冊(cè)為公司地址，都必須符合法律規(guī)定，并且得到所有有利害關(guān)系的業(yè)主的一致同意。否則，相關(guān)行為可能會(huì)被認(rèn)定為違法，導(dǎo)致法律責(zé)任的承擔(dān)。
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