我以前回答過(guò)類(lèi)似的問(wèn)題。

所有的陳述只代表自己的想法，并不代表決策的依據(jù)。

個(gè)人投資建議;

投資屬性主要取決于以下幾點(diǎn):

1. 首先是政策導(dǎo)向:目前房?jī)r(jià)能否上漲的主要原因在于政策導(dǎo)向。在政策導(dǎo)向地區(qū)的后期，會(huì)注入大量的資金和資源，這將大大推動(dòng)整個(gè)地區(qū)的價(jià)值上漲。例如，北京通州被認(rèn)定為行政副中心后，價(jià)格就開(kāi)始飆升。

2. 其次，新資源的注入:后期項(xiàng)目周?chē)欠駮?huì)有新資源的注入，政策引導(dǎo)是很大的重要影響因素之一，新資源的注入對(duì)于房?jī)r(jià)的刺激是非常明顯的，如果在干旱地區(qū)的地鐵，出現(xiàn)大量的writing center會(huì)對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)進(jìn)行刺激，如果政策引導(dǎo)帶動(dòng)資源的注入，這樣才能保證二者相輔相成。

3.最后是當(dāng)前價(jià)格:當(dāng)前價(jià)格決定當(dāng)前價(jià)格是否透支了未來(lái)價(jià)格。因?yàn)橥顿Y的主要收益是空間溢價(jià)的增加，而不是租金，所以商業(yè)和住宅投資不同于商鋪投資。其實(shí)，投資的房子應(yīng)該有一個(gè)比較面積，因?yàn)轭?lèi)似的區(qū)域，可以預(yù)測(cè)未來(lái)的房?jī)r(jià)上漲空間。

以上三點(diǎn)都是基于房地產(chǎn)投資和中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，可以作為借鑒。

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北京商業(yè)和住宅投資前景:

商業(yè)投資和住宅投資我們最關(guān)心的是后期銷(xiāo)售的問(wèn)題。

針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，我們需要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析。

第一步是確定未來(lái)銷(xiāo)售的受眾。

未來(lái)的受眾只需要用戶(無(wú)論未來(lái)是否涉及商住樓宇的限購(gòu))問(wèn)題)。目前還沒(méi)有在市場(chǎng)上充分體現(xiàn)出來(lái)，但隨著政策的調(diào)控和未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，在很短的時(shí)間內(nèi)就會(huì)體現(xiàn)出來(lái)。

主要要點(diǎn)如下:

1. 后期商業(yè)及住宅限購(gòu):

具體的報(bào)告:

(一)房地產(chǎn)政策更新:北京商品房二套首付款就上http://m.nent.com.cn/

(2)北京商品房監(jiān)管或從“證”_好安排好財(cái)務(wù)http://m.nent.com.cn/

(3)北京市住宅和商業(yè):未售出的項(xiàng)目計(jì)劃審查商業(yè)用地暫停在http://m.nent.com.cn/

從這三篇報(bào)道中不難看出，商住兩用住宅的關(guān)注度越來(lái)越高。很多不懂和不懂的人會(huì)認(rèn)為住宅和商業(yè)使用是一個(gè)燙手山芋，不想去碰它。但這也是一種從眾心理，需要冷靜分析。

目前，商住兩用改造方案正在逐步實(shí)施。從目前的情況來(lái)看，后期的商業(yè)和住宅用地出讓將逐漸淡出大家的視線，也就是說(shuō)，今后將不會(huì)再有商業(yè)和住宅用地出讓?zhuān)踔辽虡I(yè)和住宅也不會(huì)再出現(xiàn)。后期如果將沒(méi)有商用住宅兩棟，甚至連土地都將住宅和商業(yè)兩棟，那么北京市場(chǎng)上現(xiàn)有的所有住宅綜合體都是稀缺的產(chǎn)品，該產(chǎn)品本身，政府就愿意作為寫(xiě)字樓和其他商用，但開(kāi)發(fā)商作為一個(gè)住宅產(chǎn)品來(lái)做，不需要資格就可以購(gòu)買(mǎi)，這在很大程度上與北京的限購(gòu)和疏散政策相矛盾。

因此，從這些角度出發(fā)，取消商業(yè)、住宅用地出讓的可能性很大。如果取消商住兩用土地出讓?zhuān)乱徊骄褪窍拗瀑?gòu)買(mǎi)商住兩用土地，然后再購(gòu)買(mǎi)商住兩用住宅(即商住兩用水、電、學(xué)區(qū)，享受相應(yīng)的住房待遇)。這將是商業(yè)和住宅用地的一大福音。

北京要控制人口，最大的問(wèn)題是住房，商品房和住宅樓本身不需要資質(zhì)。這樣下去，人口控制將從根本上得到實(shí)施，這也是對(duì)上述問(wèn)題的補(bǔ)充電荷。

2. 在住房總價(jià)水平上的考慮:

北京的絕大多數(shù)人仍然需要幫助，請(qǐng)參閱以下報(bào)告:

北京市人口分布數(shù)據(jù)

http://m.nent.com.cn/

商業(yè)住宅有兩個(gè)領(lǐng)域,在一般情況下是在60平方米以下的戶型,臥室,基本不會(huì)超過(guò)普通住宅開(kāi)發(fā)商的目的是這樣的考慮,因?yàn)檫@些建筑的人群不符合北京購(gòu)買(mǎi)資格的人,而且價(jià)格會(huì)相對(duì)較低，只需要用戶就能得到大部分的認(rèn)可，同時(shí)也能負(fù)擔(dān)得起。

下面是一個(gè)簡(jiǎn)單的例子:

商務(wù)寫(xiě)字樓兩房，總價(jià)低，后期總價(jià)低。如果它上升。一套房子的價(jià)格低至300-400萬(wàn)，多至600 - 800萬(wàn)。但是現(xiàn)在商業(yè)辦公室的人數(shù)不超過(guò)300萬(wàn)。從目前的人口分布來(lái)看，北京后期仍以有新鮮需求的人群為主，受眾巨大，尤其是現(xiàn)在的住房土地出讓有限。

3.目前，地鐵的延伸目的是發(fā)揮人流疏散和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。北京市中心城區(qū)的其他區(qū)域?qū)⒊蔀槿丝谑枭^(qū)，房山、大興、門(mén)頭溝等區(qū)域?qū)⒊蔀楹笃谌巳菏枭⒌闹匾奂?。在這些地區(qū)中，房山目前是這些地區(qū)的凹陷區(qū)。這些地區(qū)不會(huì)缺少人口，所以哪里有人口，哪里就有發(fā)展。

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北京周邊區(qū)域發(fā)展分析:

現(xiàn)在，越來(lái)越多的人正在推動(dòng)北京周邊地區(qū)的發(fā)展。燕郊、大廠、香河、固安、涿州等地區(qū)是炒作的焦點(diǎn)，其實(shí)現(xiàn)在北京周邊地區(qū)很多房地產(chǎn)打一個(gè)概念就是城市城市社區(qū)的概念就是我們口中所謂的京津冀一體化。其實(shí)，城市社區(qū)的概念現(xiàn)在已經(jīng)成為北京周邊房地產(chǎn)的常用詞，我推薦你看一篇文章:這篇文章也讓我對(duì)城市社區(qū)發(fā)展的概念有了很大的改變。

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事實(shí)上，城市發(fā)展的路徑應(yīng)該是:小城市-大城市-超大城市-衛(wèi)星城-城市社區(qū)。你可以把它和現(xiàn)在的北京相比。

城市社區(qū)的發(fā)展可以借鑒長(zhǎng)三角、珠三角這么多年的發(fā)展或者發(fā)展到現(xiàn)在的水平，京津冀要發(fā)展到現(xiàn)在的水平需要多少年?實(shí)現(xiàn)真正的城市社區(qū)需要多少年?

城市社區(qū)還有一個(gè)很多人沒(méi)有提到的概念，那就是資源和人口的集中。也就是說(shuō)，一個(gè)特大城市的核心就像一個(gè)水泵，吸收著周邊地區(qū)的人口和價(jià)值，這與北京周邊許多房地產(chǎn)銷(xiāo)售的現(xiàn)狀是相反的。

這一點(diǎn)可以通過(guò)簡(jiǎn)單的解釋來(lái)解決。

例如:你有1000元，你住在古安，到北京只需要30分鐘。你想買(mǎi)衣服，你想花錢(qián)，你認(rèn)為你會(huì)在固安還是在北京?你可以把它弄臟。

房?jī)r(jià)是否會(huì)上漲取決于供求比例。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，燕郊現(xiàn)在有大約34萬(wàn)常住人口，而固安有大約30萬(wàn)套公寓。正常的比例是1:3，這是市場(chǎng)的穩(wěn)定狀態(tài)，但是固安多了20萬(wàn)套房子，這些房子會(huì)賣(mài)給誰(shuí)?

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顧安商品房可以注冊(cè)北京公司

固安人一定要注意!不管這些房子的價(jià)格有多低，我們都應(yīng)該謹(jǐn)慎地購(gòu)買(mǎi)!否則很難賣(mài)出去……

今年以來(lái)，全國(guó)出臺(tái)了100多項(xiàng)監(jiān)管政策。五一假期前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)見(jiàn)了包括西安、?？?、三亞、長(zhǎng)春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽(yáng)、徐州和佛山在內(nèi)的10個(gè)城市的負(fù)責(zé)人。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人再次強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)不會(huì)動(dòng)搖，力度不會(huì)放松。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，除了關(guān)注調(diào)控政策外，還要全面考慮房子的價(jià)值。比如，有些房子很難賣(mài)出去，你知道嗎?讓我們看看

小產(chǎn)權(quán)

一直以來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房都徘徊在房地產(chǎn)市場(chǎng)的灰色地帶。所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指建在農(nóng)民集體土地上的房屋，沒(méi)有繳納土地出讓金等費(fèi)用，因?yàn)檫@個(gè)價(jià)格遠(yuǎn)比商品房便宜。

由于小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家發(fā)證的土地和開(kāi)辦證，土地房治理局也不會(huì)購(gòu)房合同備案，所以不能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

目前，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和交易都是違法的，所以小產(chǎn)權(quán)房不受現(xiàn)行房地產(chǎn)法律法規(guī)的保護(hù)。

受特殊政策限制的房子

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策。

在一些地區(qū)，住房不僅受到限制，而且受到“限制”——即在購(gòu)買(mǎi)后不能立即出售。

因此，有政策限制的房屋在買(mǎi)賣(mài)時(shí)，需要認(rèn)真了解相關(guān)的政策法規(guī)，仔細(xì)研究這些限制是否會(huì)再次影響生活和銷(xiāo)售。

熱點(diǎn)城市商品房

與住宅相比，商品房具有以下特點(diǎn):

住宅和商業(yè)用地出讓的最長(zhǎng)年限為50年;

大多數(shù)商品房都是商用水電，水電成本高于民用;

商品房不能入戶，不能享受學(xué)校等配套設(shè)施;

商品房的物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)，比住宅更貴;

商品房共用面積較大;

由于既有住宅用途又有辦公用途，商品房人員相對(duì)混雜。

近2006年，一些熱點(diǎn)城市對(duì)商品房實(shí)施了更多限制。

例如，2017年初，北京市住建委等五部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公項(xiàng)目管理的通知》，提到了商品房改住的限購(gòu)問(wèn)題。

對(duì)于個(gè)人購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在購(gòu)買(mǎi)商品房之前，不僅有限，而且只能購(gòu)買(mǎi)二手商品房。此外，購(gòu)買(mǎi)商品房的人必須無(wú)在京住房或商品房記錄，并連續(xù)5年在京繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅。

因此，在購(gòu)買(mǎi)商品房和住宅之前，我們必須全面考慮。

舊的二手房子

在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，很多人只注重戶型、地段等，卻忽略了房間的年齡這個(gè)重要因素。其實(shí)，如果二手房的年齡太大，會(huì)對(duì)貸款、房屋保存、土地使用壽命等方面產(chǎn)生影響。

首先，住房年齡會(huì)影響二手房評(píng)估。而購(gòu)買(mǎi)二手房最終能借多少，是由評(píng)估價(jià)值決定的。評(píng)估機(jī)構(gòu)正在對(duì)建筑物進(jìn)行評(píng)估，其中之一是土地利用年限。很多老房子，土地使用壽命會(huì)相應(yīng)縮短，這就會(huì)影響到房子的評(píng)估。

房子越老，貸款期限越短。如果房子超過(guò)30年，只有少數(shù)銀行可以借給你。

此外，隨著時(shí)間的推移，房屋本身會(huì)發(fā)展出越來(lái)越多的問(wèn)題，如墻壁裂縫、生銹、門(mén)窗破損等，這些都會(huì)影響房屋的價(jià)值。

產(chǎn)權(quán)不明的房子

有些人會(huì)買(mǎi)一套房子和親戚朋友購(gòu)買(mǎi)指標(biāo),這種房子手的變化,很容易出現(xiàn)業(yè)主不清楚,如財(cái)產(chǎn)的所有者的名字卡在這里,跳下一個(gè)人說(shuō),房子是他的,是他的錢(qián)。

更重要的是，很有可能會(huì)影響以后的售房流量，對(duì)購(gòu)房人非常不利。

比如，房子買(mǎi)了以后，原來(lái)的戶主的戶口不會(huì)搬出去。很多人認(rèn)為這不是大問(wèn)題，但實(shí)際上它隱藏了很多風(fēng)險(xiǎn)，包括債務(wù)糾紛、拆遷或孩子上學(xué)等，都容易出問(wèn)題。

因此，買(mǎi)房前一定要做到了解你的財(cái)產(chǎn)權(quán)。對(duì)于產(chǎn)權(quán)不明或比較復(fù)雜的房屋，要謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)。

提醒:

雖然有很多買(mǎi)房子貸款的壓力,我們不應(yīng)該盲目地選擇一些房屋價(jià)格較低但隱藏的風(fēng)險(xiǎn),否則不僅會(huì)影響正常的生活和使用,但也添加很多麻煩當(dāng)我們想改變未來(lái)的房子。

《工人日?qǐng)?bào)》、《金錢(qián)飄浮世界》、《人民日?qǐng)?bào)》