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2022-05-20 11:09:23
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杭州建筑事項(xiàng):住宅VS公寓，兩者最大的區(qū)別就是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)!
安居樂(lè)業(yè)。這四個(gè)字是中國(guó)人對(duì)美好生活的普遍定義。
生活在前者也顯示了擁有自己的房子的重要性，代表了歸屬感。雖然這個(gè)詞已經(jīng)被開發(fā)商和房地產(chǎn)銷售使用了很長(zhǎng)時(shí)間，但不可否認(rèn)的是，歸屬感真的很能打動(dòng)人心。
但買房越來(lái)越困難,因?yàn)橘?gòu)買的限制越來(lái)越嚴(yán)格,沒(méi)有購(gòu)買資格,但也擔(dān)心未來(lái)價(jià)格將上升,錯(cuò)過(guò)了機(jī)會(huì)上車,所以一些朋友問(wèn),你能先買一套公寓上了車,賣房子頭,然后改變。
那么讓我們來(lái)分析一下到底買不買?讓我們來(lái)看看房子和公寓的區(qū)別
從上面的圖中，我們?nèi)匀豢梢钥吹椒孔雍凸⒅g有很大的區(qū)別。與房子相比，公寓的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)是什么?讓我們?cè)敿?xì)討論一下。
先說(shuō)缺點(diǎn)
首先，抵押貸款利率高
目前,許多城市都有不同的浮動(dòng)抵押貸款利率,即使住房商業(yè)貸款是相同的,但是公寓在同一個(gè)城市的利率高于住宅,公寓不支持公積金貸款,這無(wú)疑會(huì)增加相當(dāng)大的購(gòu)買成本的一部分。
第二，持有成本高
大部分公寓都是以商用水電為主，價(jià)格相當(dāng)于住宅的兩倍，而且很少有連煤氣的，生活很麻煩。所以一套公寓的持有成本要比一套房子的持有成本高得多。
第三，買賣需要繳納高額稅款
在銷售階段，房屋契稅或取得房產(chǎn)證2年(個(gè)人有限銷售城市或建筑物為5年)，銷售時(shí)通常免稅。
而公寓在銷售階段，交了太多的稅，我們算一下賬:
公寓應(yīng)繳納增值稅及其附加稅、個(gè)稅、印花稅、土地增值稅。
應(yīng)納稅額=交易總價(jià)款÷ (1+5) ×5
應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅額增值稅×12
應(yīng)納稅額=(當(dāng)期成交價(jià)-原價(jià)-合理成本)×20
印花稅是總成交價(jià)的千分之五
當(dāng)一套公寓出售時(shí)，雜項(xiàng)稅加起來(lái)通常超過(guò)15美元，即使可能會(huì)增加一點(diǎn)它涉及到稅收。
四是增量速度慢
在同一地區(qū)，公寓價(jià)格通常比住宅價(jià)格上漲更快。例如，在河北省廊坊市，也就是臨近新城的地方，房?jī)r(jià)三年漲了6000歐元，而公寓三年只漲了3500歐元左右。
當(dāng)然，公寓也不全是壞的，比如北京CBD周邊的公寓，回報(bào)率很高，但一般都是空的。
第五，生活實(shí)用性差
由于公寓通常是開放式管理，任何人都可以隨意進(jìn)出，這有一定的安全風(fēng)險(xiǎn);而且戶數(shù)不可避免地造成多戶型差，基本上很難有純接戶型，單面戶型是公寓主流，面況不同，采光和視野都不美觀。
此外,它還涉及到解決自己和孩子去上學(xué),目前僅深圳南山區(qū)、福田區(qū)、羅湖區(qū)的和其他個(gè)別區(qū)域的公寓可以申請(qǐng)學(xué)位,全國(guó)絕大多數(shù)的公寓不能滿足這只需要最關(guān)注的問(wèn)題。
有10年以上的貸款，但也造成了高額的每月負(fù)擔(dān)。
40年的公寓本身并不是大問(wèn)題，但續(xù)約問(wèn)題并不明朗。
這公寓看起來(lái)太大了，買不下來(lái)，是吧?但其實(shí)是殺不了的，公寓的優(yōu)點(diǎn)總是讓人無(wú)法拒絕。
優(yōu)點(diǎn)是什么?
一、面積小，總價(jià)低，單價(jià)低
在同一地區(qū),公寓的單價(jià)是15 - 25比這更便宜的房子,加上20?O小公寓的面積,總價(jià)格通常是不到一半的房子,首付門檻也低的吸引力,與此同時(shí),有高也可以增加夾層的面積。
第二，可以注冊(cè)公司
該公寓的土地是商業(yè)性的，這意味著可以注冊(cè)公司或向需要關(guān)聯(lián)的初創(chuàng)公司提供資質(zhì)，該政策允許“在一個(gè)地方獲得多個(gè)許可證”。
以杭州為例，提供一個(gè)附屬場(chǎng)所的收入相當(dāng)于半個(gè)月的租金收入，而不影響該公寓對(duì)租戶的租金，相當(dāng)于雙倍甚至倍的收入。
第三個(gè)優(yōu)勢(shì)是最重要的
——無(wú)限!
很多人都在考慮買房其中主要原因之一，也是與住宅最大的區(qū)別。
在有住房限制的城市，這無(wú)疑提供了非常低的準(zhǔn)入門檻。當(dāng)然，現(xiàn)在北京、深圳等城市也在實(shí)施限購(gòu)政策。
一般來(lái)說(shuō)，公寓既有優(yōu)點(diǎn)也有缺點(diǎn)。如果你想買一個(gè)，你必須仔細(xì)確定什么樣的公寓是有價(jià)值的。
什么樣的公寓值得買?
位置好
如果位于交通便利的核心位置，具備成熟的配套設(shè)施，如學(xué)校、商業(yè)區(qū)或產(chǎn)業(yè)集群等，這些人比較集中的地方更容易出租，租金收入相對(duì)穩(wěn)定。
租金率很高
公寓投資的主要回報(bào)是租金。根據(jù)國(guó)際專業(yè)金融標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)價(jià)值與投資是否匹配的標(biāo)準(zhǔn)是15年。
也就是說(shuō)，在準(zhǔn)備買房時(shí)，不妨先計(jì)算一下是否要靠租金在15年內(nèi)收回成本?
當(dāng)然，沒(méi)有必要買15年回收，很多國(guó)內(nèi)公寓達(dá)不到。其實(shí)只要預(yù)付的租金能覆蓋你的月供，這樣就很好了。因?yàn)殡S著價(jià)格的下跌，租金每年都在上漲。
選擇一個(gè)城市很重要
一線城市核心區(qū)或未來(lái)潛力較大的地區(qū)值得購(gòu)買。在一些二三線城市，公寓的繁榮只是一種幻覺(jué)，因?yàn)橘?gòu)買限制擠壓了需求。
最后，Alex想提醒大家，公寓的價(jià)值在于長(zhǎng)期持有，因?yàn)榻灰壮杀咎?，所以不要考慮短期投資。
如果你有房子，但被限制再買一套房子，投資一套高質(zhì)量的公寓是完全沒(méi)問(wèn)題的。
如果只是需要第一套房，建議還是省點(diǎn)錢，或者這樣政策寬松，住房比較好。
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